Willkommen zu unserem 4. Support-Newsletter 2011!
 |
| Steffen Glaubrecht |
Die Staaten Europas haben mit einer regelrechten Überschuldungsarie geglänzt und der "Politische Herbst" hatte es mehr als in sich!
Unserer Unternehmensgruppe konnten diese wirtschaftspolitischen Problemsituationen nichts anhaben. Alle Kanzleien entwickelten sich sehr positiv, so dass wir uns über gestiegene Kundenzahl, Umsatz und Ertragslage freuen konnten.
In unseren Arbeitsschwerpunkten: Internationales Steuerrecht, Gesellschaft-, Arbeits- und Baurecht, dem Kauf- und Verkauf von Unternehmen und der Umsetzung von Unternehmensfinanzierungen haben wir unser Beratungsgeschäft mit Mandanten zielgerichtet auf einem qualitativ weiter verbesserten Niveau ausbauen können.
Ein Beispiel:
Im Jahr 2011 hat die collective avantgarde Gruppe Unternehmensfinanzierungen über insgesamt 40 Mio. Euro initiiert und begleitet sowie steuerrechtliche und anwaltliche Beratungsleistungen erbracht.
Wir sind über diese Entwicklung sehr erfreut und wollen in den kommenden Jahren dieses Beratungsniveau weiter ausbauen.
Zu unserem ersten gemeinsamen Strategiemeeting trafen sich am 3.11.- 5.11.2011 alle Partner zu einer gemeinsamen Arbeitsetappe, die von Oberhof bis nach Masserberg per pedes bewältigt wurde und bei der das folgende Foto entstand.
Wir wünschen Ihnen, Ihren Familien und Unternehmen ein friedvolles und besinnliches Weihnachtsfest, einen fröhlich tanzenden Rutsch ins Jahr 2012 und ein wie immer "rohertragsverbessertes" Jahr 2012!
| Steffen
Glaubrecht collective avantgarde Unternehmensberatungs- gesellschaft mbH |
Dirk
Saeltzer Pawlitzky & Saeltzer Steuerberatungs- gesellschaft mbH |
Tom
Hilliger Hilliger & Müller Rechtsanwälte |
Dietmar
Schmidt Schmidt, Anton & Partner Rechtsanwälte |
 |
| Die vier Partner auf dem Weg zum Strategiemeeting in Oberhof |
1. Kommentar: Kapitalmarkt aktuell - Stand 20.
Dezember 2011.
Von Steffen Glaubrecht
Europa am
Abgrund, Zinsen so niedrig wie nie - Anlagedruck
Garantiezinssatz für Lebensversicherungen ab 1.
Januar 2012 fällt auf 1,75%
Basel III Auswirkungen - Was wird aus Merkozy?
S&P setzt Europa ein Ultimatum!
EFSF muss um Triple A bangen!
Zur
Staatsschuldenkrise:
Griechenland ist pleite und
wird seine Verbindlichkeiten niemals zurückzahlen
können.
Die involvierten Banken werden Abschreibungen von mindestens 80% - 100%
ihrer Forderungen hinnehmen müssen, wer was anderes
erzählt,
ist ein Träumer.
Griechische Staatsanleihen (10 Jahre) werden inzwischen mit 20,96%
verzinst!!!
Hat Merkozy die Lage noch im Griff?
1. Der Druck von Frankreich und Deutschland auf alle anderen Staaten
Europas muss weiter erhöht werden. Beide Staaten sollten weitaus mehr zur eigenen Haushaltkonsolidierung, d.h.
Entschuldung des Staatshaushaltes, beitragen!
Übrigens: Große Enttäuschung über
Helmut Schmidt, der "Alte Mann" der SPD verkennt die Realität in
seiner letzten Rede an das Parteivolk - nur Populismus - schade!
2.
Ich finde die Aussagen von S&P korrekt, Herabstufung ja,
wenn keine nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Die
Politiker selbst haben diese inakzeptable weltweite Situation
heraufbeschworen.
3. Wenn wir diese Krise überstehen, sind wir die ersten, die
tatsächlich Reformen umgesetzt haben, aus denen ein
- gesetzlich neu geregeltes Bankensystem hervorgehen kann
- Politiker nicht mehr in Fiskalsysteme eingreifen dürfen und
- in allen Ländern Europas eine Schuldenobergrenze gesetzlich verankert
ist, die niemals überschritten werden darf!
PS: Was ich bis heute nicht verstehen kann:
1. Warum reicht bei einer Bank eine Eigenkapitalquote von 9,5%?
2. Warum erstellen Staaten keine Bilanzen und GuV?
3. Warum hat bisher das Thema Liquidität keine Rolle gespielt?
Zinsen:
Die
EZB hat die Zinsen weiter nach unten angepasst, um die
Schuldenlast und den Kapitaldienst der Staaten Europas zu entlasten.
Ob diese Maßnahmen greifen werden, bezweifle ich.
Die Unternehmen haben inzwischen ihre Hausaufgaben gemacht und massiv
Liquidität aufgebaut, so dass die Zinseffekte nicht signifikant
ausfallen werden. Jedoch sollten Unternehmen jede Zinssenkung ausnutzen
und die Finanzierungskosten weiter senken.
Baufinanzierung:
--> 5
jährige Zinsbindung: Durchschnitt: 3,25% (3,04% 03/2011)
--> 10
jährige Zinsbindung: Durchschnitt: 3,75% (3,67% 03/2011)
Die mittel- bis
langfristigen
Baufinanzierungszinsen bewegen sich aktuell weiterhin leicht
seitwärts, wobei zum Jahresende eine leicht divergierende
Entwicklung der beiden wichtigsten Bindungsfristen zu beobachten ist.
 |
| Entwicklung des Baugeldzinssatzes von Dezember 2010 bis November 2011 |
Renditen der 10-jährigen Staatsanleihen:
| 20. Dezember 2011 | 17. März 2011 | |
| Schweiz | 0,70% | - |
| Deutschland | 1,96% | 3,10% |
| Frankreich | 3,21% | 3,30% |
| Italien | 6,68% | 4,68% |
| Spanien | 5,60% | 5,16% |
| Irland | 8,60% | 8,90% |
| Portugal | 14,01% | 7,10% |
| Griechenland | 20,96% | 10,30% |
| USA | 1,95% | 2,92% |
| Japan | 1,00% | 1,12% |
Was
zahlen Banken derzeit für eine Geldanlage ab 50.000 Euro?
| 20. Dezember 2011 | 20. März 2011 | |
| Tagesgeld | 2,0% - 2,75% | 1,4% - 2,2% |
| Festgeld 12M | 3,0% - 3,5% | 1,65% - 2,6% |
| Euribor 3M | 1,42% | 1,17% |
Bitte erkundigen Sie sich genau
nach der Höhe der Einlagensicherung der jeweiligen Bank,
besonders bei ausländischen Kreditinstituten.
Euro/US-Dollar: Der Euro tendiert seit April diesen Jahres nach unten, von über 1,45 viel der Kurs auf aktuell 1,303! Der Abwärtstrend scheint stabil nach unten gerichtet, Kurse wie im Jahr 2010 (bis 1,25) scheinen im Bereich des Möglichen!
Aktien:
Der DAX scheint sich in den nächsten Wochen in einem Seitwärtsschwek von 5.500 bis 6.500 Punkten zu bewegen. Viel wird vom nächsten Treffen der europäischnen Staats- und Regierungschefs abhängen.
Liquidität ist am Markt vorhanden, bei niedrigsten Zinsen fehlen jedoch die Altenativen, es bleibt spannend!
Rohstoffe:
Der aktuelle Goldpreis von 1588,80 USD bestätigt den derzeitigen Abwärtstrend von den diesjährigen Höchstpreisen im August von ca. 1.900 USD.
Immobilien:
Der Immobiliemarkt Jena bleibt wie immer angespannt und der Daumen wie immer nach oben gerichtet!
In guten Lagen Jenas hat sich innerhalb eines Jahres der Preis für selbstgenutzte Eigentumswohnungen um 1/3, d.h. von ca. 2.000 Euro/qm auf ca. 3.000 Euro/qm erhöht! Ein Ende ist nicht in Sicht!
Autor:
Steffen Glaubrecht, 03641–557766, glaubrecht@collective-avantgarde.de; Der Beitrag ist keine Anlageempfehlung im Sinne des
WPHG.
Seitenanfang
2. Immobilien - Steuerliche Gestaltungsüberlegungen zum Jahresende 2011. Von Dirk Saeltzer
 |
| Dirk Saeltzer |
Steuergeschenke
für deutsche Immobilienbesitzer sind rar geworden. Mit
Ausnahme
jener, die ein Denkmal bewohnen oder ihre Immobilie vermieten,
müssen Eigentümer ihre Investition aus eigener Tasche
zahlen.
Das soll sich jetzt vor dem Hintergrund der beschlossenen Energiewende
in Deutschland ändern. So liegt beim Vermittlungsausschuss des
deutschen Bundesrates ein fertiger Gesetzentwurf zur steuerlichen
Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an
Wohngebäuden vor. Derzeit wird im Vermittlungsausschuss an
einer
Lösung gearbeitet.
Wichtigster Inhalt: Ob Vermieter oder Selbstnutzer, wer sein Haus
modernisiert und dadurch den Heizenergieverbrauch deutlich senkt, soll
ab 2012 die Kosten zehn Jahre lang steuerlich absetzen können.
Voraussetzung:
Das Gebäude muss 15 Prozent weniger Energie zum Heizen
benötigen, als nach der gültigen
Energieeinsparverordnung
maximal zulässig ist.
Vorteilsrechnung:
Bei Investitionskosten von ca. 30 T€ ergibt sich bei
einem Steuersatz von 40 % eine Steuerersparnis von 12 T€.
Unsere Empfehlung:
Mit dem Beginn der Sanierungsinvestitionen sollte bis zur
endgültigen Entscheidung des Bundesrates nach Vorlage der
abschließenden Empfehlung des Vermittlungsausschuss gewartet
werden. Erfolgt dies nicht, können sich steuerliche Nachteile
aus
dem vorzeitigen Maßnahmebeginn ergeben.
3. Der Immobilienmarkt in Berlin und Jena. Von Eric Pawlitzky
 |
| Dr. Eric Pawlitzky |
In Zeiten, in
denen die Zinsen für Festgeld (ca. 2,0 % vor Steuern)
weit
unter der Inflationsrate (real ca. 3% p.a.) liegen, steigt die
Nachfrage nach Betongold ebenso rasant wie die Nachfrage nach
Edelmetall. Zwar halten sich viele Menschen mit Investitionen in
Krisenzeiten generell zurück. Wer jedoch die Turbulenzen des
Aktienmarktes mental nicht verkraftet und nicht ins eigene Unternehmen
investieren kann, interessiert sich für Immobilien, wenn er
größere Summen zur Verfügung hat.
Und groß müssen die Summen tatsächlich
sein, wenn man in Jena oder Berlin investieren möchte. Es sind
-neben Dresden- die
beiden Städte im Territorium der neuen
Länder, in denen
die Mieten trotz des allgemein
prognostizierten Bevölkerungsrückganges
steigen. Und das
hat Auswirkungen auf die Immobilienpreise.
Während Berlin noch eine weite Spreizung von Mieten und
Grundstückspreisen aufweist, wird in Jena durch die knappe
Fläche, bedingt durch die Lage im Talkessel und einen
kontinuierlichen Zuzug von Akademikern, Studierenden und hoch
qualifizierten Menschen sowie eine vergleichsweise hohe Geburtenrate
der Nachfragedruck deutlich stärker.
Betrug die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin laut Mietspiegel 2007
noch 4,75 Euro je Quadratmeter, waren es zwei Jahre später mit
4,83 Euro je Quadratmeter lediglich acht Cent mehr. Im Mietspiegel 2010
ist die Mietverteuerung mit 17 Cent mehr als doppelt so hoch
ausgefallen und sie hat damit 2011 die Durchschnittsmiete von
5.00 Euro überschritten. Das ist eine Steigerung
von 5,0 % innerhalb
von drei Jahren. Wer also bereits eine rentable Immobilie
besaß,
konnte seine Rendite - zumindest statistisch betrachtet –
ohne
größere Anstrengungen weiter steigern.
 |
| Fotografie:
Eric Pawlitzky, aufgenommen vom Dach eines Objektes in Berlin-Kreuzberg |
In Berlin wird die Nachfrage nicht durch die Regierungsbeamten getrieben, sondern vor allem durch ausländische Investoren. Berlin gilt als attraktiv, sicher und im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen als ausgesprochen billig. Ein Makler berichtet mir, er sei mit einem ausländischen Investor auf Einkaufstour gewesen: „Der Mann ist nicht einmal aus dem Auto ausgestiegen. Ihn interessierten bei den vorgestellten Objekten ausschließlich Preis und Lage.“
Auch unsere Kanzlei wurde von israelischen Investoren schon vor Jahren um Unterstützung angefragt, als es um Fragen des internationalen Steuerrechts ging. Objekte in begehrten Lagen, vielleicht noch mit Loftcharakter, sind nicht mehr unter 2.800 Euro pro m² zu haben, der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt bei 2.166 Euro pro m².
Doch auch in Jena sind die
Anschaffungskosten
für Wohneigentum allein in den letzten drei Monaten um ca. 5 %
auf
nunmehr durchschnittlich ca. 1.800 Euro gestiegen. Zum
Vergleich: eine ähnliche Preissteigerung haben wir auch in
Apolda,
selbst wenn man dort noch für bescheidene 896 Euro pro m²
im Durchschnitt investieren kann. (Quelle: Trovit Search, S.L. , www.trovit.com)
Der Trend bei Mieten und Anschaffungspreisen zeigt also an beiden
Standorten nach oben. Wer vor einigen Jahren in diesen Städten
Immobilien gekauft hat, kann heute auf eine Wertentwicklung
zurückschauen, die die Inflationsrate zumindest kompensiert
hat.
Ist die Immobilie
die risikolose Alternative? Gewiss nicht.
Kaum ein Investment erfordert einen derart langen Atem. Anschaffungen
amortisieren sich nur über relativ lange Zeiträume,
vor allem
dann, wenn sie mit Krediten finanziert sind. Neben dem gelegentlichen
Ärger mit Mietern oder Hausverwaltung fressen notwendige
Instandhaltungen Teile der Rendite wieder auf. In Top-Lagen
günstig einkaufen und später gute Wertsteigerungen
bei
stabilen Mieten haben – das erfordert Geduld und gute
Marktkenntnis wie bei anderen Investments auch. Wollen Sie also in
Immobilien investieren, dann suchen Sie bitte systematisch mit klaren
Vorstellungen und lassen Sie sich nicht von Gelegenheitsofferten
verunsichern.
Ein Blick in die Geschichte zeigt, dass in Phasen heftiger Krisen, z.B.
in den zwanziger Jahren, auch Immobilien nicht immer einen
zuverlässigen Schutz vor Wertverlusten boten.
Schließlich
sind Immobilien ein Gut wie jedes andere auch: wenn die Kaufkraft
zusammenbricht, die Nachfrage fehlt, fallen auch hier die Preise, und
nur wer in einer solchen Situation nicht verkaufen MUSS und auf weitere
Einkommensquellen zugreifen kann, ist sicher vor großen
Verlusten.
Zunächst einmal sei festgestellt, dass die Preissteigerungen
am
Miet- und Immobilienmarkt Folge des wirtschaftlichen Aufschwungs in
Deutschland waren und nicht nur Ergebnis von Verunsicherung. Ein Blick
in den Verbraucherpreisindex Deutschland zeigt sogar, dass kaum ein
Kostenblock so kontinuierlich gestiegen ist, wie das Wohnen in
Deutschland – und zwar auch in den Krisen der letzten Jahre.
Das
lässt auf entsprechende Renditepotenziale bei Immobilien
schließen, ein Teil der Kostensteigerung ist aber auch auf
gestiegene Energiepreise zurückzuführen.
Vergleicht man die heutige Situation mit der Weltwirtschaftskrise in
den 1920iger Jahren, haben sich zwar internationale
Regulierungsmechanismen um einiges verbessert. Aber damals konnten (wie
in den USA heute) viele Hypothekenschuldner nach Arbeitslosigkeit oder
anderen Einkommensverlusten ihre Kredite nicht mehr bedienen. Dadurch
kamen im Ergebnis von Zwangsvollstreckungen oder Notverkäufen
viele preiswerte Immobilien auf den Markt, die die Preise des
Gesamtmarktes gedrückt haben. Verstärkt wurde dieser
Effekt
durch mangelnde Kaufkraft auf der Mieterseite und damit fallende
Erträge aus Immobilien. Derartige Szenarien können
natürlich auch in Zukunft nicht völlig vermieden
werden. Aus
dieser Perspektive unterscheiden sich Investments in Immobilien doch
nicht so gewaltig von denen in andere Sachwerte, nämlich in
Aktien
oder Rohstoffe: auch dort kann es kräftige Schwankungen der
Werte
geben, obwohl langfristig eine Wertsteigerung, z.B. bei Aktien, von im
Durchschnitt 7 % p.a. erwartet werden kann, aber eben nur im
langfristigen Durchschnitt und sicherlich abhängig vom
Einkaufspreis.
Wollen Sie in Immobilien investieren, dann bieten sich Jena und Berlin
als Standorte auf jeden Fall an. Beide Städte stehen im
Unterschied zu anderen Regionen Deutschlands vor einem prognostizierten
Bevölkerungszuwachs. Beiden Städten wird eine gute
wirtschaftliche Perspektive zugesprochen, sie gelten
zugleich als attraktive Standorte für Gesundheitsversorgung
und
Bildung. Aber entscheiden Sie mit Weitblick: kaufen Sie in qualitativ
hochwertigen Lagen, z.B. in einer Gegend, in der Sie auch selbst gern
wohnen würden. Achten Sie auf gute Architektur und hohe
Energiestandards. Hat ein Mieter die Wahl, wird er zukünftig
solche Kriterien auf jeden Fall in seine Entscheidung einbeziehen.
Gesichtslose Immobilien von der Stange mit hohen Nebenkosten werden
langfristig gewiss nicht das Rennen machen.
Autor: Dr. Eric
Pawlitzky, Kontakt: 03641 - 55 77 66, pawlitzky@pawlitzky-saeltzer.de
Seitenanfang
4. Das Grundbuch. Von Dirk Kreinberger
 |
| Dirk Kreinberger |
Dem Eigentum
an Grund und Boden kommt seit jeher eine besondere Bedeutung zu, da
Immobilien neben ihrer Wertbeständigkeit insbesondere auch
bevorzugte Sicherungsobjekte darstellen. Grundstücke
können
mit Rechten, etwa einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer
Dienstbarkeit belastet werden. Die im Grundbuch eingetragenen
Eigentümer können aber auch in der Befugnis über das
Grundstück zu
verfügen beschränkt werden.
Es ist daher überaus wichtig, die wesentlichen
Rechtsverhältnisse eines Grundstücks oder auch einer
Eigentumswohnung, mithin die Eigentums- und
Belastungsverhältnisse, verbindlich, transparent und dauerhaft
festzuhalten. Diesem Zweck dient das als Grundbuch bekannte
öffentliche Register, welches beim Grundbuchamt als Abteilung
des
Amtsgerichts für alle im Amtsgerichtsbezirk gelegenen
Grundstücke geführt wird.
Um Eigentum an einer Immobilie zu begründen, muss neben der
Einigung zur Übertragung des Eigentums (Auflassung
gemäß § 925 BGB) auch die Eintragung des
Eigentümerwechsels ins Grundbuch hinzutreten.
Das Grundbuch enthält zunächst ein
Bestandsverzeichnis,
welches die durch die Katasterämter ermittelten Angaben des
Grundstücks zu Lage, Größe und
Wirtschaftsart
enthält, im weiteren auch subjektive dingliche Rechte (z. B.
Überfahrtrechte) beinhaltet.
Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.
In der ersten Abteilung ist der jeweilige Eigentümer oder
Erbbauberechtigte eingetragen, bei mehreren Eigentümern unter
Angabe des sie verbindenden Rechtsverhältnisses (z.B.
"Miteigentümer zu 1/2") und ggf. unter Angabe des
Gesellschaftsverhältnisses (z. B. "als GbR").
In der zweiten Abteilung sind alle Belastungen und
Beschränkungen,
die nicht in Abteilung 3 einzutragen sind, sowie Hinweise auf
Enteignungs- und andere Verfahren, z. B. städtebauliche
Sanierungsverfahren, einzutragen. Zu den Belastungen der Abteilung 2
gehören insbesondere Überfahrtrechte Dritter, das
Altenteil,
Nießbrauch- und Rentenrechte. Eintragungspflichtige
Beschränkungen der Abteilung 2 können die
Eröffnung des
Insolvenzverfahrens, Nacherbfolge oder die Testamentvollstreckung, aber
auch die Auflassungsvormerkung sein.
In der Abteilung 3 werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, mithin
Rechte am Grundstück, eingetragen. Der Gläubiger,
meist die
den Kaufpreis finanzierende Bank oder Sparkasse, erwirkt so den
Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Summe "aus dem
Grundstück",
den er bei ausbleibender Zahlung auch im Wege der Zwangsvollstreckung
(Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung) durchsetzen kann.
Wichtig ist auch der Rang der Rechte, dem etwa bei der Verteilung von
Erlösen aus einer Zwangsversteigerung besondere Bedeutung
zukommt.
Innerhalb der Abteilungen wird die Rangfolge durch die Reihenfolge
bestimmt, was zur Folge hat, dass ranghintere Gläubiger bei der
Erlösverteilung oftmals leer ausgehen. Bestehen Rechte in
verschiedenen Abteilungen, genießt das unter Angabe des
früheren Datums eingetragene Recht den Vorrang.
Grundbücher unterliegen naturgemäß der
Veränderung. Änderungen im Grundbuch erfolgen nur auf
Antrag
und setzen die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus.
Alle Eintragungen im Grundbuch müssen lesbar bleiben, was im
Ergebnis dazu führt, dass kein Eintrag entfernt wird, sondern
die
Löschung nur durch das Röten, das rote Unterstreichen
der zu
entfernenden Eintragung, und der Eintragung des
Löschungsvermerkes vollzogen wird.
Besondere Bedeutung hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs.
Dies bedeutet, dass jeder rechtsgeschäftliche Erwerber einer
Immobilie zunächst auf die Richtigkeit der Eintragungen im
Grundbuch vertrauen kann, mithin öffentlich vermutet wird,
dass
das für eine Person eingetragene Recht dieser Person auch
zusteht.
Sind Rechte gelöscht, so wird vermutet, dass das
gelöschte
Recht nicht besteht.
Autor: Dirk Kreinberger, 03641- 63980, d.kreinberger@hilliger-mueller.de
5. Ab wann ist
der Käufer denn wirklich Vermieter. Von Mike Anton
Das Gesetz regelt den den germanischen Rechtswurzeln entstammenden Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (die römischen Rechtsquellen zitieren genau den gegenteiligen Grundsatz, so der römische Jurist Gaius in seinem Lehrbuch "Institutiones“ Digesta 19, 2, 25 § 1) heute in § 566 Abs. 1 BGB: Mit Eigentumserwerb tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer dessen Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Eigentumserwerb ist erst mit Umschreibung im Grundbuch vollzogen.
Quer durch Deutschland verwenden jedoch noch heute Notare in ihren Formularmustern häufig unter dem Kapitel Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang, Formulierungen wie: „Dem Käufer ist bekannt, dass der Kaufgegenstand vermietet ist. Er tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse unter Übernahme der sich daraus ab dem Stichtag des Besitzübergangs ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Üblicherweise soll der Besitzübergang mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises bewirkt werden. Tritt aber bei Verwendung der vorstehenden Regelung tatsächlich der Käufer in alle Rechte und Pflichten anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein (also noch vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch)? Dem verständigen Käufer wäre wohl kein Vorwurf zu machen, würde er gestützt auf die notarielle Regelung für sich die Frage mit „ja“ beantworten und sich bereits nach vollständiger Kaufpreiszahlung wie ein Vermieter gegenüber den Mietern des Kaufobjektes verhalten; z. B. Mieterhöhungen aussprechen, von dem häufig im Mietvertrag vereinbarten Besichtigungsrecht Gebrauch machen, mietvertragswidriges Verhalten abmahnen oder gar (Eigen-)Kündigungen aussprechen. Mit leicht verständlichem Grund sieht dies der BGH anders. In zwei Entscheidungen (NJW 96, 3147, 3148 und 2002, 3389, 3391) führt er aus, dass Regelungen in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, wonach Besitz und Nutzungen vor Eigentumsumschreibung (zu einem näher geregelten Stichtag) auf den Käufer übergeben und dieser damit in alle Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietvertrages (vor Eigentumsumschreibung) eintritt, nur mit Zustimmung des Mieters wirksam sind. Alles andere wäre ein unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter (des Mieters). Fehlt die Zustimmung, legt der BGH den Erklärungsgehalt zumindest noch als Abtretung dahin aus, dass der Käufer jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintritt, als dies auch ohne die Zustimmung des Mieters möglich war, was vor allem auf die Übertragung der Ansprüche auf den Mietzins gelte.
Will der Käufer also nicht erst, nachdem ihn das Grundbuchamt über seine Eintragung als Eigentümer informiert hat, Vermieterrechte wahrnehmen (und ist erwartungsgemäß zum vorzeitigen Vertragsübergang die Zustimmung der Mieter nicht zu erwarten), bleibt allenfalls die Möglichkeit, sich vom Verkäufer eine Vollmacht erteilen zu lassen, vor Eigentumsumschreibung an seiner Stelle handeln zu dürfen, verbunden mit der Verpflichtung des Verkäufers, ab Vertragsunterzeichnung ohne Zustimmung des Käufers nicht mehr in die Mietverhältnisse einzugreifen.
Autor: Rechtsanwalt Mike Anton, 03641-557711, info@schmidt-anton-partner.de, info@schmidt-anton-partner.de
6. Zunehmende Einbrüche auch in Jena – sinnvolle Absicherung "Rund um die Immobilie". Von Stefan Lohse
 |
| Stefan Lohse |
Immer öfter kam es in den letzten Wochen in Jena und Umgebung zu zahlreichen Einbrüchen und Diebstählen sowohl in Privat– als auch in Geschäftsgebäuden! Die Schäden, die dabei am Gebäude und auch am Inventar entstehen, ziehen nicht selten hohe finanzielle Folgen nach sich. Ein vernünftiger Versicherungsschutz ist daher sehr ratsam.
Die Allianz bietet Ihnen in folgenden Bereichen Schutz vor finanziellen Verlusten: Im privaten Bereich mit einer Hausrat-, Wohngebäude -, Haftpflichtversicherung und im gewerblichen Bereich mit einer Inhalts-/ Elektronikversicherung und Betriebshaftpflicht.
Keine Versicherung kann verhindern, dass Einbrüche, Brände, Wasserschäden und andere Unglücksfälle vorkommen. Was Sie jahrelang aufgebaut haben, kann in Sekunden ruiniert sein!
Eine Inhaltsversicherung und eine Wohngebäudeversicherung schützt jedoch vor den finanziellen Folgen bei:
• Brand, Explosion, Blitzschlag
• Diebstahl, Einbruch, Vandalismus oder Raub nach einem Einbruch
• Sturm und Hagel und weitere Elementarschäden
• austretendes Leitungswasser, Frost und Rohrbruch.
Empfehlenswert ist hierbei eine Versicherung zum Neuwert. Ersetzt werden nicht nur Schäden am Gebäude, sondern auch Möbel, Kleidung, Einrichtungsgegenstände oder andere Dinge, wie Bargeld und Wertsachen.
Glatte Gehwege, mangelhafte Beleuchtung im Treppenhaus, ein Dachziegel, der sich löst – wenn etwas passiert, sind Sie als Haus- und Grundbesitzer zu Schadensersatz verpflichtet.
Bei entstandenen Personen-, aber auch Sachschäden tritt hierbei die Haushaftpflichtversicherung für Sie ein.
Wir beraten Sie gern zu allen Fragen „Rund um die Immobilie“. Im Service inbegriffen sind eine aktuelle Gebäudewertberechnung sowie wichtige Hinweise zu einbruchhemmenden Maßnahmen.
Wir wünschen Ihnen eine störungsfreie und zufriedene Zeit in Ihren eigenen vier Wänden!
Autor: Stefan Lohse, 03641-63990, stefan.lohse@allianz.de
Anregungen und Kritik, Informationen zum Datenschutz:
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und
Ihr Interesse. Haben Sie Fragen oder Anregungen?
Wir freuen uns über Ihr Feedback und beantworten Ihre Fragen
unter neues@collective-support.de.
Sie können diesen Newsletter gerne auch an Interessenten
weiterleiten.
Über Neuigkeiten von der collective
avantgarde-Unternehmensgruppe können Sie sich auch auf unserer
Homepage sowie unserer Facebook-Seite informieren.
Informationen zum Schutz Ihrer Privatsphäre:
Sie erhalten unseren Newsletter, weil Ihre Kontaktdaten bei einem der
oben genannten Partner vorlagen. Wir garantieren Ihnen, dass wir die
zum Versand benötigten Daten, Ihren Namen und Mailadresse,
vertraulich behandeln und nicht zu Werbezwecken oder ähnlichem
weitergeben oder verwenden. Den Newsletter können Sie
jederzeit wieder abbestellen, senden Sie dazu bitte eine Mail an: neues@collective-support.de.
Ihre Kontaktdaten werden dann aus der Verteilerliste gelöscht.
Kontakt/Impressum
Dieser Newsletter wurde
Ihnen zugesandt von der
collective avantgarde Unternehmensberatungsgesellschaft mbH
Botzstrasse 1
07743 Jena
Tel. 03641 / 55 77 66
Fax 03641 / 55 77 88
info@collective-avantgarde.de
Newsletter abbestellen
Newsletter Nr. 4 /2011
20. Dezember 2011
Inhalt
- Editorial
- Kommentar: Kapitalmarkt aktuell - Stand 20.12.2011
- Immobilien - Steuerliche
Gestaltungsüberlegungen zum Jahresende 2011
- Der Immobilienmarkt in Berlin und Jena
- Das Grundbuch
- Ab wann ist der Käufer wirklich Vermieter
- Sinnvolle Absicherung "Rund um die Immobilie"
- Impressum
Veranstaltungen/Termine
Januar
26.01.2011
Neujahrsempfang,
Die Perle Jena
Kooperationspartner
collective
avantgarde
Unternehmensberatung
Auch bei Facebook
pawlitzky-saeltzer
Steuerberatung
schmidt-anton-partner
Rechtsanwälte
Hilliger
& Müller
Rechtsanwälte
Stefan Lohse
Risk Manager
DAX - Stand 20.12.2011
